| Changement de Gérance depuis le 2 octobre 2013 - 328 947 429 RCS PERPIGNAN |
| Novembre 2014 - La gérance de notre syndic (Société EUROSYNDIC) est désormais assurée par Madame CASTEL secondée par son fils Monsieur Pierre Castel |
Compte rendu de la réunion du CS du 27 mai 2014
Aujourd'hui
:
....
et
on attend toujours le rapport promis par 'Le Doyen"
|
|
|
| 1 |
Nota : Cette tâche avait été confiée et acceptée par le Doyen en fin de réunion. Malgré quelques relances dont une par lettre recommandée ce compte rendu n'a jamais été fait à ma connaissance. C'est donc avec mes notes que je rapporte ici le contenu de cette réunion.
|
|
| |
Ordre du jour prévuu jour de la convocation |
|
| 2 |
 |
|
| 3 |
Déroulement de la réunion.
Centrale de gestion
La résolution pourtant déjà votée par l'assemblée à été remise en cause par quelques anciens qui craignaient de voir remise en cause la gratuité totale de ce coûteux service qui ne bénéficie pas de façon égalitaire à tous les résidents.
Les dernières raisons d'annulation présentées par le Syndic sont :
Problèmes avec le fournisseur de l'équipement – Prix majoré – nécessité avec un nouveau fournisseur de refaire de nouveaux badges coûteux. A l'exception de cette dernière et valable raison (qui n'existait pas à l'origine) le reste relève de motivations non clairement exprimées et de l'irrespect d'une décision d'Assemblée Générale. |
|
| 4 |
Carnet d'entretien de la résidence
Un nouvel exemplaire (non complet) est présenté par le Syndic précisant qu'il répondra aux nouvelles normes de la législation. Le précédent modèle obtenu de haute lutte (il n'y en avait pas) précédemment par le CS reste un document qui a au moins le mérite d'exister. |
|
| 5 |
Mise en conformité des ascenseurs
Le Syndic déclare que tout a été fait. Il s'agissait de faire réaliser des travaux de sécurité dans les machineries. Travaux budgétisés et votés par une précédente assemblée générale. |
|
| 6 |
Dossier Wagner
Le Syndic doit revoir l'avocat de M. Wagner .Ce dernier refuse que l'on passe par son appartement pour procéder à la réparation de la terrasse. La question est de savoir s'il est possible de contourner cette difficulté en intervenant à partir de l'extérieur pour accéder à la terrasse. Le montant des réparations à été voté et payé par les copropriétaires depuis longtemps.
|
|
! |
Employé ménage saison 2014
Cette question qui concerne surtout la durée de la période fait débat.
M. Kuczer fait observer que contractuellement depuis 2002 la femme de ménage doit être engagée pour 3 mois et non quatre.(Comme il est précisé sur le contrat de travail de l'employé d'immeuble). Depuis 2004 et cette période a été rallongée d'un mois sans consultation, légalement obligatoire de l'assemblée.(soit 30 % de coût supplémentaire). Ce rallongement n'est en aucun cas justifié par le détail par le Syndic toujours embarassé pour savoir ce qui se fait ou pas dans la résidence. |
|
| 8 |
@
Il n'y aucune fiche de procédure concernant cet emploi. En réalité la femme de ménage est essentiellement utilisée entre 1er et le 15juin pour rattraper le ménage qui n'a pas été fait depuis 8 mois.(autre débat) L'explication serait que l'employé d'immeuble doit remettre en service la piscine. Or comme chacun peut le constater la remise en service de la piscine est faite par une société spécialisée qui intervient tous les ans pour le nettoyage et la remise en eau.(Voir facturation et coût sur listing des frais généraux) Le travail restant à charge de l'employé étant d'ouvrir et de fermer les vannes et de contrôler le fonctionnement des appareils de contrôle qui eux aussi ont fait l'objet d'investissements facilitant et réduisant le travail du contrôle d'analyse. La aussi une fiche de procédure établie par le Syndic avec l'intéressé permettrait de mieux justifier ces frais supplémentaires.Il est finalement décidé que la question serait reposée à l'assemblée générale. Ce qui indépendamment du choix qu'elle fera remettra le Syndic dans la légalité. (même si les précisions concernant ce poste de dépense ne sont toujours pas présentées.) |
|
| 9 |
Fonctionnement du Conseil Syndical
Cette question a été rajoutée à l'ordre du jour à la demande de M. KUCZER.
La raison en est un absentéisme de plus de 40 % (***) en moyenne de conseillers qui se sont pourtant fait élire en connaissance de cause.(à l'exception de Monsieur BERTIN, excusé, malade et décédé depuis. Paix à son âme.) Et de 2autres depuis 3 ans, les conseillers comme le rappelait d'ailleurs si bien Monsieur Bertin dans son dernier rapport de 2010 auraient tendance à regarder faire ce que seuls 2 /5 assurent....non non rien n'a changé.
M. kuczer demandait donc que soit fait un règlement permettant de procéder au remplacement et/ou à la « démission » de ceux qui ne participent ni aux travaux ni à la moitié des réunions.
Réponses : (Passons sur les protestations des ou du principal concerné ne venant à ces réunions qu'à mi-temps)...Selon le Syndic cela nécessiterait une modification « coûteuse » du règlement intérieur . Tout ceci n'est que prétexte démenti par les pratiques et l'ARC et ne conduit qu'à faire perdurer une situation qui autorise de fait les « élus » à ne pas respecter le mandat qu'ils ont sollicité et qui leur a été confié par les copropriétaires.
Une référence (Cliquer) Cf Page 3 : Le conseil Syndical - (Le reste relatif aux au Syndic etau CS est aussi très instructif)
|
|
| 10 |
(***) Le Syndic détient les feuilles de présence qui permettent de vérifier l'exactitude de ces absences. Curieusement, alors qu'il ne devrait pas être détenteur (seul) de ces documents qui appartiennent au CS il a fait la sourde oreille à toute mes demandes de copie de ces documents. Une façon comme une autre de refuser la prise en compte de ces anomalies ?
|
|
| 11 |
Emploi du temps /heures de travail de l'employé d'immeuble
Question récurrente au CS depuis 2 ans.
Autant on peut dire que le travail des employés du Syndic est professionnel sérieux quantifiable et vérifiable dans les documents comptables et autres qui nous sont fournis autant il reste impossible de savoir précisément à quoi sont employés les 70.000 Euros de charges salariales annuelles du syndicat des copropriétaires..
D'un côté on trouve le détail et la justification au centime près de toutes les prestations externes et autant il nous est interdit de demander des précisons sur ce poste (dont même le cadre défini par contrat n'est pas respecté). Question TABOU…..
Sic : « Le travail est fait ! Il sait ce qu'il a à faire (§§)»….etc..mais (mis à part le service des poubelles, l'entretien des abords (bien fait au demeurant) pour le reste ? Rien de défini à part quelques services ponctuels.
En dehors de la période d'été (4 mois avec renfort logistique) il reste 8 mois et si on retire les congés les jours fériés et autres aléas possibles cela fait tout de même 6 mois. ( soit plus de 900 heures base 35 heures par semaine)… surveillance, contacts et entretien des relations avec les copropriétaires…( il n'y a guère plus qu'une vingtaine d'appartement occupée en hiver) retirons encore 300 heures de "relations publiques". Reste toujours 600 heures ! Dont le Syndic ignore ou refuse de nous donner l'utilisation.
Nota: Les frais de Syndic: Rémunération 14 940 € par an (plutôt raisonnables) font l'objet d'explications de 15 pages détaillées en petite écriture. Mais à côté de cela pour 70 000€ de frais de personnel par an le Syndic refuse ou se montre incapable de fournir le moindre détail........(mis à part un Planning annuel qui sert surtout à planfier les congés).........Curieux non?
|
|
| 12 |
@page { margin: 2cm } p { margin-bottom: 0.25cm; line-height: 120% } p.western { font-family: "Arial", sans-serif; font-size: 10pt } p.cjk { font-size: 10pt }
Et 600 heures au taux actuel c'est à peu de chose près :
Base horaire 16,54€ (décidée par le syndic, sur quelle base ?) sans consultation du CS après la dernière réunion du 27 mai et sans même que les présents au CS aient reçu comme convenu et promis le projet détaillé..La méthode était déjà éprouvée.
Donc:16,54 € base horaire. + 12 % = prime d'ancienneté (en plus) et +42 % = charges patronales.
Soit un coût de 600 h x 16,54€ 1,12x1,22 = 15.783 € (pour les anciens = 103 730,- Francs.) à minima et sans compter les heures supplémentaires.(114 Euros par copropriétaire.)
Et demander des comptes ou précisions plus détaillées pour cette somme est non seulement une inacceptable (par le Syndic responsable et quelques autres) mais relèverait (Sic) « d'une mauvaise attitude qui générerait un climat délétère au sein du CS et jetterait le discrédit sur la copropriété. » Rien que ça.
Et pourtant il ne s'agit que de veiller sur l’intérêt général des copropriétaires qui m'ont chargé de cette mission en m'élisant….Je ne fais donc que respecter mes engagements et ma signature...désolé s'il y en a que cela choque.
|
|
| |
Détail anecdotique du débat... .Le Doyen s'extasie devant le fait que le digicode du G15 ait été dépanné en 2 heures…
Voilà le niveau de la discussion quand on parle de plus de 100.000,- €
Que n'eût-il usé de son autorité pour d'autres sujets tels que:
Le portier du G11 qui aura attendu plus de 2 ans pour être réparé, comme le projecteur du parking sans parler des bancs du jeu de boules….des châssis dont se lamentait M. Bertin...des malheurs du G9 et des fuites (consécutives aux travaux du 6eme (?) pour lesquelles on a payé depuis 2ans sans qu'aucune réparation n'ait encore été faite. Sans parler des misères de l' escalier du G15 que tout le monde peut ne pas connaître!...
Passons à autre chose ! |
|
| 13 |
Budget provisionnel
Sans commentaire particulier. Ce travail est bien préparé par les employés comptables du Syndic et l'assemblée prendra connaissance des détails des comptes. RAS.
Discussion points divers.
M. & Mme Castel évoquent les nouvelles exigences de la loi ALUR qui impose aux Syndics de numériser la communication avec les copropriétaires en créant un site Internet . C'est en préparation et ce sera fait « avant la date légale imposée |
|
| |
|
|
| 14 |
Compte rendu de la réunion et compte du travail du CS a présenter à l'assemblée.
M. Castel propose au doyen de le faire. Ce dernier accepte……….Il précise l'urgence de ce travail pour que les autres conseillers puissent faire part de leurs observations avant envoi des convocations de l'AG…
|
|
| 15 |
Préparation assemblée générale 2014 questions à mettre à l'ordre du jour.
- Budget réparations piscines….Le Syndic à des devis et Il énumère sans les détailler la liste des résolutions à proposer.
-Loi ALUR - Présentation d'un Syndic Concurrent. Précision de M. Pierre Castel et de Madame : C'est au CS de proposer une alternative sous risque de voir l'AG annulée en cas de réclamation – Élection du Syndic – Élection des nouveaux conseillers syndicaux – Extranet du syndic – Nouveau Carnet d'entretien – Résolution concernant la question de période d'embauche de la femme de ménage – Balance des comptes - Débiteurs - Modifications des conditions de majorité pour les décisions de travaux .
(?) Digression sur le contrôle de la sécurité électrique du local piscine (Tout OK selon M. Pierre Castel) – Réfection des abords piscine rouillés..devis.3000€ - problème des fuites du G11 en attente depuis plus de 2 ans -
Couloir G9 : (Peinture qui se décolle. ) Problème vu et étudié avec M. Etienne Castel. Seule solution raisonnable compte tenu du fait que l'on ne peut arrêter les infiltrations du sol : Décaper la peinture et la remplacer par une simple peinture à l'eau à renouveler selon besoin tous les 2 ou 3 ans.. Monsieur Pierre Castel Indique qu'il à une devis de 5,000 € pour ce travail ...admettant que c'est un peu cher il suggère de faire faire ce travail par l'employé d'immeuble !. On y est ; voir CS des précédentes réunions qui proposait de faire faire en hiver et en heures supplémentaires pendant les heures normales les travaux pour compenser les heures supplémentaires réduites pour cause d'infraction à la législation du travail.
La ficelle est grosse (pour valoriser les économies de travaux externes). 5000 € c'est plus cher que ce que demandaient les entreprises pour le ravalement des couloirs des G9-14 ou 15). Par ailleurs une estimation externe de professionnel nous a chiffré ce travail pour 1850 à 2000 €….
Fin de réunion... Sauf promesse de M. Castel de communiquer aux membres du CS les détails de résolutions avant expédition des convocations. (Pour permettre aux membres du CS de faire part de leurs avis ou demandes de modifications.)
Promesse non tenue (comme en 2013) et élaboration des résolutions (24 notamment) en secret ou réunion CS restreinte à huis clos?
Dormez en paix braves gens, vos élus et mandataires veillent.....
Pour la suite : Voir :Assemblée Générale 2014 et lettre mystérieusement disparue des boites aux lettres du G15.Et non communiquée aux copropriétaires par le Syndic à qui la demande en a été faite suite à cette étrange disparition.
D.KUCZER – Sauf erreur ou omission. |
|
| |
On attend toujours aujourd'hui le compte rendu de la réunion. Pour celui du travail de l'année à présenter à l'AG on attend toujours l'info promise avant l'AG mais on a été servis à l'AG.,,,,,,,,,,,,,, |
|
|
J'ai du faire ce compte rendu moi même ultérieurement
.
N'ayant pas encore trouvé le temps de faire ce compte rendu notre DOYEN, du CS M. Rabut a tout de même trouvé le temps de faire pour l'AG du 4 août un "compte rendu très détaillé" du CS pour l'année....on peut notamment y lire.
Quel cadeau. OUI bien sur, mais à quel prix ? et quel professionnalisme dans le détail.
Pour le reste ce compte rendu n'est simplement qu' une injure à ceux du CS qui travaillent, s'impliquent et cherchent à protéger les intérêts des copropriétaires. Il vous suffira d'aller jusqu'au bas de cette page pour noter quelques petits oublis de son rapport.
Rassurez vous, il est réélu ........................bonne chance
On aurait aussi attendu des "chiffres" des actions (du CS)
pour la défense des deniers des copropriétaires et notamment de ceux qui n'ont pas la chance d'avoir vu leur pouvoir d'achat progresser de plus de 40% les 12 dernières années.
C.à.d plus de 60% de progression de salaire de base....................Voir aussi:
|
| |
Convocation du CS du 27 mai.
Ci dessous (qui aurait été entendu par le Syndic. Cf Rapport de sgestion et résolutions
2013-2014
Réunion CS du 10 avril 2014
Compte rendu de réunion du CS du 10 avril
|
Ce compte rendu succinct nécessite quelques compléments et des commentaires.
Il a été fait par M.Castel en lieu et place du Doyen qui s'y était proposé.
Visite des parties communes
Le programme prévoyait la visite des parties communes (non accessibles sans clef- état d'entretien-sécurité)
C'est à dire: Loge, Atelier, Local piscine, local électrique G12, local poubelles du Parking, locaux machineries d' ascenseurs.
Mais avant même de commencer l
'employé d'immeuble, sans explication, s'est violemment et bruyamment opposé à la présence de M. KUCZER pour la visite de l'atelier. Après de vains efforts du Syndic pour raisonner et calmer cette furieuse opposition (non expliquée) Madame Castel par prudence sans doute face à un tel déchainement d'agressivité a cru devoir céder. On la comprend mais on doit néanmoins s'interroger sur les conséquences de ce recul du Syndic et du CS devant leur employé.
Seule la loge et le local piscine (du programme original) ont été visités). Ils feront l'objet d'un petit commentaire (c**)
Une lettre a été adressée par M. Kuczer au Syndic lui demandant de bien vouloir fournir ou obtenir une explication au violent refus de l'employé. Nous attendons la réponse.( )
 Gestion d'accès Piscine.
Il semble actuellement qu'une partie du CS fasse marche arrière et pousse le Syndic à ne pas executer la résolution n°22 du 8 août 2012 concernant les statistiques de fréquentation de la piscine. La connaissance des chiffres, notamment pour les 2 semaines de juin et de septembre (faible fréquentation et coût élevé) risquerait en effet de démontrer que ce coût très élévé ne profite qu'a une minorité de copropriétaires (utilisateurs ou locataires saisonniers) qui font financer leurs profits privés par l'ensemble des copropriétaires. Explication: La piscine serait un argument important dans les offres de location! Ces mêmes locations qui comme chacun le sait commencent le Samedi et sont sources de profits indirects non négligeables pour leurs "gestionnaires"!...
(Coût moyen annuel et journalier de la piscine) Cliquer pour voir le tableau de détaiL
Quelques photos datées illustrant la fréquentation fin juin et debut juillet 2013. On ne peut bien sur en tirer de conclusions définitives mais cela devrait suffire à comprendre qu' une statistique réelle de fréquentation serait utile pour informer les copropriétaires qui voient leur charges annuelles grossir de 160€ en moyenne par appartement pour cette piscine.
 Conseil Syndical
L'allusion au règlement de copropriété (qui date de 43 ans) tente de balayer 40 ans d'évolutions de la législation et prétend retirer à l'assemblée Générale le pouvoir de se doter d'un CS plus performant pour la gestion des 150 à 300.000 € confiés chaque année au Syndic. Nous ne doutons pas une seconde de la probité du Syndic mais cela ne dispense pas le CS d'être consulté et de vérifier pour le compte du syndicat les opérations de gestion au vu de l'évolution et du respect de la législation. C'est son rôle. Le passé récent et certains problèmes actuels sont l'illustration même des conséquences d'une vigilance endormie ou d'une méconnaissance des lois. M. kuczer n 'a pas dit et ne pense pas que le règlement de copropriété ait vraiment besoin d'être modifié pour que l'Assemblée adopte dans son intérêt un règlement d'amélioration du fonctionnement du CS... Qui s'en plaindrait ?
Je ne saurais trop rappeler à la consultation des ouvrages cités lors de la préparation de la précédente réunion.
D'autres points de ce compte rendu mériteraient des éclaircissements. Il ne font ici l'objet d'aucun commentaire. J'ai en effet pu noter lors de la réunion suivant la visite avortée un réel effort du Syndic de progresser dans la voie de l'apaisement et de la résolution de questions récurrentes non résolues depuis des années. Le travail est difficile mais la loi et l'intérêt général des 138 copropriétaires doivent être prioritairement respectés.
Selon réponse à la lettre ()Je vais demander avant la prochaine réunion du CS à rencontrer le Syndic pour avoir avec lui une explication approfondie de la situation avant l'AG et le renouvellement du CS. |
| |
| |
****Ce compte rendu succinct nécessite quelques compléments et des commentaires.
Il a été fait par M.Castel en lieu et place du Doyen qui s'y était proposé.
Visite des parties communes
Le programme prévoyait la visite des parties communes (non accessibles sans clef- état d'entretien-sécurité)
C'est à dire: Loge, Atelier, Local piscine, local électrique G12, local poubelles du Parking, locaux machineries d' ascenseurs.
Mais avant même de commencer l
'employé d'immeuble, sans explication, s'est violemment et bruyamment opposé à la présence de M. KUCZER pour la visite de l'atelier. Après de vains efforts du Syndic pour raisonner et calmer cette furieuse opposition (non expliquée) Madame Castel par prudence sans doute face à un tel déchainement d'agressivité a cru devoir céder. On la comprend mais on doit néanmoins s'interroger sur les conséquences de ce recul du Syndic et du CS devant leur employé.
Seule la loge et le local piscine (du programme original) ont été visités). Ils feront l'objet d'un petit commentaire (c**)
Une lettre a été adressée par M. Kuczer au Syndic lui demandant de bien vouloir fournir ou obtenir une explication au violent refus de l'employé. Nous attendons la réponse.()
Gestion d'accès Piscine.
Il semble actuellement qu'une partie du CS fasse marche arrière et pousse le Syndic à ne pas executer la résolution n°22 du 8 août 2012 concernant les statistiques de fréquentation de la piscine. La connaissance des chiffres, notamment pour les 2 semaines de juin et de septembre (faible fréquentation et coût élevé) risquerait en effet de démontrer que ce coût très élévé ne profite qu'a une minorité de copropriétaires (utilisateurs ou locataires saisonniers) qui font financer leurs profits privés par l'ensemble des copropriétaires. Explication: La piscine serait un argument important dans les offres de location! Ces mêmes locations qui comme chacun le sait commencent le Samedi et sont sources de profits indirects non négligeables pour leurs "gestionnaires"!...
(Coût moyen annuel et journalier de la piscine) Cliquer pour voir le tableau de détaiL
Quelques photos datées illustrant la fréquentation fin juin et debut juillet 2013. On ne peut bien sur en tirer de conclusions définitives mais cela devrait suffire à comprendre qu' une statistique réelle de fréquentation serait utile pour informer les copropriétaires qui voient leur charges annuelles grossir de 160€ en moyenne par appartement pour cette piscine.
Conseil Syndical
L'allusion au règlement de copropriété (qui date de 43 ans) tente de balayer 40 ans d'évolutions de la législation et prétend retirer à l'assemblée Générale le pouvoir de se doter d'un CS plus performant pour la gestion des 150 à 300.000 € confiés chaque année au Syndic. Nous ne doutons pas une seconde de la probité du Syndic mais cela ne dispense pas le CS d'être consulté et de vérifier pour le compte du syndicat les opérations de gestion au vu de l'évolution et du respect de la législation. C'est son rôle. Le passé récent et certains problèmes actuels sont l'illustration même des conséquences d'une vigilance endormie ou d'une méconnaissance des lois. M. kuczer n 'a pas dit et ne pense pas que le règlement de copropriété ait vraiment besoin d'être modifié pour que l'Assemblée adopte dans son intérêt un règlement d'amélioration du fonctionnement du CS... Qui s'en plaindrait ?
Je ne saurais trop rappeler à la consultation des ouvrages cités lors de la préparation de la précédente réunion.
D'autres points de ce compte rendu mériteraient des éclaircissements. Il ne font ici l'objet d'aucun commentaire. J'ai en effet pu noter lors de la réunion suivant la visite avortée un réel effort du Syndic de progresser dans la voie de l'apaisement et de la résolution de questions récurrentes non résolues depuis des années. Le travail est difficile mais la loi et l'intérêt général des 138 copropriétaires doivent être prioritairement respectés.
Selon réponse à la lettre ()Je vais demander avant la prochaine réunion du CS à rencontrer le Syndic pour avoir avec lui une explication approfondie de la situation avant l'AG et le renouvellement du CS. |
| |
|
Document .pdf à télécharger(nouvel onglet) envoyé le 3 avril avant d'avoir reçu la convocation
Prepa-reunion-du 09-04-14.pdf |
Ordre du jour du Syndic
Demande d'ajout de M.kuczer
(Prepa-reunion-du 09-04-14.pdf "avec liens cliquables" téléchargeable)
Page 1(non cliquable)ci-dessous
Page 2 ci-dessous
|
| Compte rendu réunion du 15 janvier 2014 (et commentaire DK) |
Complément du compte rendu
| Ci-après: Annexe de Lettre AR et demande de complément de l'ordre du jour |
|
| |
Memo : Assemblée Générale 31 juillet 2013
Site réalisation: "Le petit rapporteur "du Conseil Syndical de copropriété par Didier KUCZER"
Haut de page
|
